江门市公积金商转公指南

在江门市缴存住房公积金且符合公积金贷款条件的借款人。

备注：商转公贷款仅限于将商业贷款转为公积金贷款，原贷款为组合贷款(一部分为商业贷款，一部分为公积金贷款，下同)的，不能申请办理商转公贷款。

温馨提示：2021年5月1日起，蓬江区、江海区暂停商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款业务。2021年5月1日前已审批未发放的商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款，按原规定执行。（目前江门市暂不可以申请商转公，可申请贴息贷款）

政策依据：公积金中心根据住房公积金个人住房贷款率和资金净流量，开展住房公积金个人住房贷款置换，防控资金流动性风险。住房公积金个人住房贷款率低于85%的，可启动商转公贷款。住房公积金个人住房贷款率在90%至95%之间，资金净流量持续为负数的，可启动贴息贷款，暂停商转公贷款。住房公积金个人住房贷款率在95%以上，资金净流量持续为负数的，在启动贴息贷款、暂停商转公贷款的基础上，实行轮候放款。

申请商转公贷款应同时符合以下条件：

1、借款申请人在江门市购买自住住房并办理商业贷款。

2、原商业贷款已还款年限及剩余年限均在1年以上，当前无逾期，且尚未结清。

3、原商业贷款银行同意借款申请人提前偿还商业贷款。

4、原商业贷款所购住房已取得不动产权证，且仅为该商业贷款设定了抵押权，无其他担保，无查封等权利限制情形。

5、借款申请人无连续三个月或累计六个月发生贷款逾期。

6、商转公贷款的借款人、抵押人与原商业贷款抵押人一致。

7、符合国家、省和江门市公积金贷款规定。

备注：申请商转公贷款的住房价格以原购房合同价与原评估价较低者计算。原来申请商业贷款时住房没有评估的，以原购房合同价计算。

商转公贷款的贷款额以千元整数为单位，且不超过江门市公积金贷款最高额度，不超过原商业贷款剩余的贷款本金。

备注：江门市公积金贷款最高额度

首套房：一个职工申请最高为30万元，两个或以上职工共同申请最高为60万元;

第二套房：一个职工申请最高为25万元，两个或以上职工共同申请最高为50万元。

商转公贷款的期限以年为单位，且不超过原商业贷款的剩余年限及江门市规定的公积金贷款可贷年限。

商转公贷款利率以中国人民银行公布的公积金贷款利率为基准，并按住房和城乡建设部有关规定浮动。

备注：商转公贷款期限内如遇法定利率调整，于利率调整的次年1月1日起按新的利率标准执行。

江门目前公积金贷款利率：

申请商转公贷款时，借款申请人填写《江门市住房公积金个人住房商转公贷款申请审批表》，并提供本人家庭成员(包括配偶、未成年子女)以下材料：

1、有效的身份证件和婚姻状况证件原件。

2、原商业贷款借款合同、抵押合同、贷款余额和贷款明细原件。

3、原购房合同、不动产权证及契税证复印件。

4、借款申请人家庭经济收入情况、个人信用报告。

商转公贷款可采用以下两种方式办理：

1、先结清原商业贷款后发放公积金贷款

借款申请人经公积金中心审批同意后，先自筹资金还清商业贷款，配合受托银行办理原商业贷款抵押权注销登记及商转公贷款或组合贷款抵押权登记手续后，公积金中心发放公积金贷款。

2、以公积金贷款直接归还原商业贷款

借款申请人以公积金贷款直接归还原商业贷款的，原商业贷款银行应与受托银行一致，且具备住房所在地公积金贷款代办资格。借款申请人经公积金中心审批同意，配合原商业贷款银行办理第二顺位抵押权登记手续后，公积金中心发放公积金贷款，将公积金贷款资金直接划至指定的还贷账户，用于归还原商业贷款部分或全部余额。

1、先结清原商业贷款后发放公积金贷款

① 贷款申请。

借款申请人向受托银行提出商转公贷款申请，并提供申请贷款所需材料。

② 贷款审批。

公积金中心对受托银行报送的材料进行审核，符合条件的，核定贷款额度并出具同意商转公贷款的审批意见。借款申请人需要使用组合贷款的，向受托银行申请组合贷款中的商业贷款部分，受托银行按商业贷款条件进行审批。

③ 签订合同、办理抵押权登记。

借款申请人与受托银行签订借款合同后，自筹资金结清原商业贷款，配合受托银行办理原商业贷款抵押权注销登记及商转公贷款或组合贷款抵押权登记手续。

④ 贷款发放。

公积金中心对受托银行报送的材料进行审核，符合条件的，将公积金贷款资金直接划至借款申请人在受托银行开立的指定账户。

2、以公积金贷款直接归还原商业贷款

以公积金贷款直接归还原商业贷款的，可归还原商业贷款全部或部分余额。

① 贷款申请。

借款申请人向受托银行提出商转公贷款申请，填写承诺书，并提供申请贷款所需材料。

② 贷款审批。

公积金中心对受托银行报送的材料进行审核，符合条件的，核定贷款额度并出具同意商转公贷款的审批意见。

③ 签订合同、办理抵押权登记。

借款申请人与受托银行签订借款合同，并为原商业贷款所购住房办理第二顺位抵押权登记手续。

④ 贷款发放及归还。

公积金中心对受托银行报送的材料进行审核，符合条件的，将公积金贷款资金直接划至受托银行指定的还贷账户，受托银行在收到公积金贷款资金后2个工作日内办妥归还原商业贷款手续。商转公贷款或组合贷款与原商业贷款有差额的，借款申请人应自筹资金归还。受托银行在贷款归还后2个工作日内将商业贷款还款凭证及商业贷款余额等材料交公积金中心核对。

⑤ 原抵押权注销。

用公积金贷款还清原商业贷款的，借款人和受托银行应在贷款归还后20个工作日内办妥第一顺位抵押权注销手续。受托银行可根据借款人委托办理抵押权注销手续并将不动产权证交公积金中心核对。

备注：受托银行应当在公积金中心审批后2个月内将申请发放商转公贷款的材料送公积金中心审核。

2021年5月1日起，蓬江区、江海区暂停商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款业务。2021年5月1日前已审批未发放的商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款，按原规定执行。（目前江门市暂不可以申请商转公，可以申请贴息贷款）

1、什么情况不适合办理商转公贷款?

① 商业贷款利率和公积金贷款利率差别不大。

② 所购住房属于公积金贷款第二套房。

③ 剩余商业贷款余额不多，年限不长。

④ 计划再次使用公积金贷款改善住房条件。

2、商转公贷款的房屋套数认定标准和公积金贷款一致吗?

标准一致。需要注意的是，商转公贷款按公积金贷款管理，记录为一次公积金贷款。

3、办理商转公贷款有哪几种方式?

商转公贷款有两种办理方式，一种是先结清原商业贷款后发放公积金贷款(以下简称先还后贷)，另一种是以公积金贷款直接归还原商业贷款(以下简称以贷还贷)。

4、商转公贷款的两种方式有什么不同?

先还后贷方式受理环节较少、适用范围较广，但需借款人先自筹资金还清原商业贷款，成本较高。

以贷还贷方式不需要借款人全部还清原商业贷款，只需提前还清商业贷款本息余额和商转公贷款的差额部分，但借款人、商业贷款银行和公积金管理机构须紧密配合。因此，以贷还贷方式仅适用于商转公贷款符合商业贷款银行内部合规要求，原商业贷款银行与商转公贷款银行一致的情况。

5、组合贷款能否办理商转公贷款?

不能。组合贷款由公积金贷款和商业贷款组合而成，职工购房贷款时已经享受了公积金低息贷款优惠，所以组合贷款不能办理商转公贷款，即使其中公积金贷款部分已还清也不能办理。

6、商转公贷款能否办理组合贷款?

可以。如果申请商转公贷款后形成组合贷款，借款人应先向原商业贷款银行提出提前还款申请，再申请办理商转公组合贷款。组合贷款中商业贷款的审批按照银行信贷政策执行。

7、预售商品房能否办理商转公贷款?

不能。商转公贷款实质是归还原商业贷款后办理公积金贷款，借款人所购住房应已办妥不动产登记权证，并能办理抵押权登记手续。购买预售商品房办理了商业贷款的职工，可在所购房屋办理首次登记后办理商转公贷款。

8、商转公贷款是否收费?

住房公积金管理机构对商转公贷款不收取任何费用。

9、商转公贷款业务的审批时间?

资料齐全的，商转公贷款的审批时间不超过10个工作日。

政策来源：

江门市住房公积金管理委员会关于江门市住房公积金个人住房贷款置换办法

政策原文：

https://www.jiangmen.gov.cn/newzwgk/fggw/bmwj/content/post_2297525.html